DE VERENIGING VAN EIGENAREN

Iedereen die een appartement koopt, krijgt te maken met de Vereniging van Eigenaren, daarin zijn de eigenaren verenigd die in hetzelfde complex wonen. Veel mensen zijn geneigd voor ze een huis kopen, weinig aandacht aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) te besteden. Doe dat vooral wel. Een VvE is als familie, je kunt er niet omheen en ze kan – potentieel – voor veel problemen zorgen. Zo kan een VvE bijvoorbeeld vastleggen dat een eigenaar zijn woning niet mag aanbieden op sites als Airbnb en tijdelijke verhuur niet is toegestaan. Sommige bewoners zijn hier blij mee omdat ze waarde hechten aan rustig wonen en geen tijdelijke vakantiegangers in hun omgeving wensen. Voor andere bewoners is die bepaling een gruwel omdat zij hun huis ook als inkomstenbron zien. Verdiep je dus voor je een huis koopt in de regels van de VvE en of die passen bij de manier waarop jij wilt wonen. Onderzoek ook de financiële situatie. Als er bijvoorbeeld veel achterstallig onderhoud is, kan dat betekenen dat je tussentijds moet bijstorten. Als het om grote verbouwingen gaat, zoals bijvoorbeeld een nieuw dak, kan dat om vele duizenden euro’s gaan. Een VvE met een goed gevuld reservefonds loopt minder risico.

Een kleine cursus VvE:

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren is een organisatie die is opgericht door eigenaren van appartementen of woningen in een gemeenschappelijk gebouw of complex. De VvE heeft als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

Als je een appartement of woning koopt binnen een gebouw met meerdere eigenaren, word je automatisch lid van de VvE. Eigenlijk koop je geen appartement, maar een appartementsrecht. Dat betekent dat je het exclusieve gebruiksrecht hebt van je appartement,

1. - het privégedeelte van het gebouw waar je woont
2. - daarnaast bent je medeeigenaar van het hele complex, en ben je dus samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor het gebouw. Die gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een goed beheer van het complex brengt een groot aantal wettelijke regels met zich mee.

Er is een belangrijk verschil tussen een Vereniging van Eigenaars en een ‘gewone’ vereniging: je kunt niet kiezen voor het lidmaatschap van de VvE, en je kunt het lidmaatschap ook niet opzeggen. Als appartementseigenaar ben je automatisch en wettelijk verplicht lid van de VvE.

Een van de belangrijkste taken van de VvE is het zorgen voor de instandhouding van het totale gebouw. De VvE voert het beheer over de gemeenschap. Ze zorgt ervoor dat alle eigenaars en gebruikers zich houden aan de regels die in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement staan.

Het bestuur

De VvE heeft ook een algemene ledenvergadering, waarin belangrijke beslissingen worden genomen, zoals het goedkeuren van de begroting, het kiezen van het bestuur, het beslissen
over renovaties en het vaststellen van huisregels.

De VvE wordt geleid door een bestuur, dat wordt gekozen uit de leden van de vereniging. Het bestuur is verantwoordelijk voor het nemen van beslissingen over het beheer en onderhoud van het gebouw, het innen van de maandelijkse bijdragen van de eigenaren het opstellen van begrotingen, het bijhouden van de administratie en het jaarlijks organiseren van vergaderingen.

Tijdens de ledenvergadering kunnen leden zichzelf kandidaat stellen voor een functie in het bestuur. Zijn er meer kandidaten dan posities, dan moeten de leden stemmen. De kandidaat met de meeste stemmen wordt gekozen. In het splitsingsreglement staat het aantal nodige bestuurders om een bestuur te vormen. Meestal moet dat een oneven aantal zijn. Als het bestuur uit meer dan één persoon bestaat, wordt er ook een voorzitter, secretaris en penningmeester benoemd. De VvE kan besluiten om een deel van de bestuurstaken uit te besteden aan een professionele VvE-beheerder.

Het overgrote deel van de VvE’s in Nederland heeft tussen de twee en 10 eigenaren. Slechts een klein deel kent meer dan 100 eigenaren. Zulke grote VvE zijn in Amsterdam niet ongebruikelijk, regelmatig gaat het dan om complexen die ooit van een Woningbouw Vereniging waren en vaak bezit die Woningbouw Vereniging nog een aanzienlijk deel van de woningen. Daardoor hebben ze veel invloed op het beleid van de VvE.

De VvE bijdrage, de maandelijkse kosten

De VvE-bijdrage wordt door de eigenaren betaald en wordt gebruikt voor het dekken van de kosten voor het onderhoud, de verzekeringen, het beheer en eventuele reservefondsen. De hoogte van de VvE-bijdrage wordt meestal bepaald op basis van de grootte en waarde van het appartement of de woning. Dat is per VvE verschillend, maar altijd terug te vinden in de reglementen.

Op basis van de jaarlijkse lasten doet het bestuur van de VvE een voorstel voor de hoogte van de maandelijkse bijdrage. Uiteindelijk wordt de bijdrage vastgesteld in de jaarlijkse ledenvergadering.

Sinds 2018 is elke VvE wettelijk verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud. Bijvoorbeeld door elk jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het pand te reserveren. Een betere manier is om een MJOP plan te laten opstellen.

MJOP en DMJOP

Een MJOP is een Meer Jaren Onderhouds Plan dat inzicht geeft in het te verwachten onderhoud en de bijbehorende kosten voor een gebouw of complex op de lange termijn, meestal over een periode van 5 tot 10 jaar.

Het doel van een MJOP is om de VvE in staat te stellen het onderhoud aan het gebouw goed te plannen, de financiële middelen op een efficiënte manier te reserveren en onverwachte kosten te voorkomen. Het plan bevat een gedetailleerde analyse van de onderhoudsstaat van het gebouw, de te verwachten werkzaamheden en de geschatte kosten hiervan.

Het opstellen van een MJOP gebeurt meestal door een bouwkundig adviesbureau of een gespecialiseerd bedrijf. Zij voeren een inspectie uit van het gebouw en brengen de technische staat en eventuele gebreken in kaart. Vervolgens stellen ze een plan op waarin sis beschreven welke onderhoudswerkzaamheden op welk moment moeten worden uitgevoerd en wat de geschatte kosten zijn.

Het MJOP dient als leidraad voor de VvE bij het nemen van beslissingen over het onderhoud en het opstellen van de jaarlijkse begroting. Op basis van het plan kan de VvE de benodigde financiële reserves en de hoogte van de VvE-bijdragen bepalen om het onderhoud te kunnen bekostigen.

Het is belangrijk dat een VvE een actueel MJOP heeft en dit regelmatig laat bijwerken, omdat de onderhoudsbehoefte en kosten in de loop der tijd kunnen veranderen. Een goed onderhouden gebouw zorgt voor waarde behoud en een prettige woonomgeving voor de eigenaren. Een DMJOP is een variant van het MJOP, de D staat voor duurzaam.

Statuten en Huishoudelijk Reglement

Zoals elke andere Vereniging, heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE) ook statuten. Dat zijn de regels waaraan de leden van de VVE zich moeten houden. De statuten bestaan uit de Akte van splitsing en kan worden uitgebreid met een Huishoudelijk Reglement.

In de statuten dienen een aantal zaken ten minste worden opgenomen: de naam van de Vereniging, het doel van de vereniging, een regeling voor de VvE-bijdrage, de wijze van bijeenroeping van de ledenvergadering. In veel gevallen wordt gebruik gemaakt van een Modelreglement, dat als standaard kan worden gebruikt, of naar de werkelijke situatie van het gebouw is aangepast.

De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft dus de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten volgens een verdeelsleutel (de zgn. breukdelen) vastgelegd. Op basis van deze regels functioneert de VvE. Om de statuten toegankelijk te maken voor de leden en eventuele aanvullingen te maken, wordt doorgaans een Huishoudelijk Reglement opgesteld.

Splitsen in appartementsrechten?

Zoals bovengesteld ontstaat een VvE van rechtswege na splitsing in appartementsrechten. Om te kunnen splitsen in appartementsrechten, dan een wijziging van een splitsingsakte is in veel gevallen een publiekrechtelijke vergunning benodigd en dient het te splitsen object te voldoen aan de kwaliteitseisen die daar aan gesteld worden (denk hierbij aan de kwaliteit van de fundering, brandveiligheid, isolatie, onderhoudsstaat, etc.).

Wanneer benodigd?

U hebt meestal een splitsingsvergunning nodig als voor het gebouw al het volgende geldt:

• Het ge­bouw is ge­bouwd vóór 1940.
• Het ge­bouw om­vat woon­ruim­te.
• Het staat bin­nen het vet om­lijn­de ge­bied van deze plat­te­grond.

Erfpacht

Als het gebouw gelegen op erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht ook worden gesplitst.

Procespartner bij splitsen in appartementsrechten

Ameo makelaars heeft jaren lange kennis en ervaring in het begeleiden bij dergelijke processen. Ben je opzoek naar een betrouwbare partner en procesbegeleider? Neem dan contact met ons op.

Een appartementsrecht aankopen?

Heb je hulp nodig bij aankoop van een appartementsrecht? Of heb je vragen over een vereniging van eigenaars? Ameo makelaars zijn op de hoogte van alle ins en outs over VvE's en appartementsrechten. Neem contact op om de mogelijkheden te bespreken.