Stap 1: Vraagprijs bepalen

De vraag die bij iedereen op komt zodra je jouw huis wilt verkopen is: “Wat is mijn huis waard?” De vraagprijs van een huis is niet hetzelfde als de waarde van een huis. Zo wordt elk jaar de WOZ-waarde van het huis vastgesteld door de gemeente. Dat is een indicatie voor de belastingdienst. De verkoopwaarde van het huis is afhankelijk van de actuele huizenmarkt.

Natuurlijk wil je je huis voor de beste prijs verkopen. Maar wat is de beste prijs? Een te hoge vraagprijs leidt tot weinig of geen belangstelling en een te lage vraagprijs gaat ten koste van de opbrengst. Een realistische vraagprijs ligt daar dus precies tussenin.

In de vraagprijs is vaak ruimte verwerkt om te onderhandelen. Ook de gewildheid van de woning, de persoonlijke situatie van jou als verkoper en de zoekcategorieën op funda.nl spelen een rol in het bepalen van de vraagprijs.

Je kan natuurlijk zelf de vraagprijs bepalen, maar in de meeste gevallen kiezen verkopers ervoor zich te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Een NVM-verkoopmakelaar komt langs om het huis te inspecteren en legt alle woninggegevens vast in een opnamerapport. Als het om een oude woning gaat of als er gebreken zijn, kan de verkoopmakelaar adviseren bepaalde clausules op te nemen.

Aanvullend vergelijkt hij, met behulp van de NVM-database, de marktprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Op basis van die informatie kan de makelaar vrij nauwkeurig voorspellen wat de waarde van je woning is. Dit verkoopadvies is modelmatig berekend. Natuurlijk zijn er altijd actuele factoren die de prijs beïnvloeden en die niet in een modelmatige berekening kunnen worden meegenomen. Denk hierbij aan economische of politieke onverwachtse ontwikkelingen, maar ook andere te koop staande woningen in de straat of buurt.

Het opnamerapport en de aanvullende informatie over de woning vormen samen de basis voor de vraagprijs die de verkoopmakelaar adviseert.

Mededelingsplicht

Als verkoper heb je een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht jou als verkoper alle informatie te verstrekken die voor de koper belangrijk kan zijn. Zo ben je verplicht te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. 

Clausules

Soms kun je als verkoper speciale clausules opnemen in de koopovereenkomst. Deze clausules kun je opnemen om jezelf te beschermen en om te voorkomen dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken van de woning. Dit zijn de meest voorkomende clausules:

Ouderdomsclausule: In het geval van een oud huis kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen.

Niet-bewoningsclausule: Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn, bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning zoals een bewoner dat zou zijn.

Energielabel

Alle huizen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een woning. De labels lopen van A tot en met G. Met een A-label heb je een energiezuinige woning. Bij labelklasse G zijn er veel verbetermogelijkheden op het gebied van energieprestaties.

Er is altijd sprake van een voorlopig en een definitief energielabel. In 2015 heeft de overheid iedere woningeigenaar een voorlopig energielabel gegeven. Het voorlopige energielabel is een inschatting op basis van gegevens uit het Kadaster. In de praktijk kan een woning echter een beter of slechter energielabel hebben. Daarom wordt een definitief energielabel vastgesteld door een erkend deskundige.

Bij de verkoop van een woning ben je als eigenaar verplicht een energielabel te tonen bij advertenties in commerciële media, zoals bijvoorbeeld funda, Facebook, lokale bladen. Maar ook in de flyer of poster van het makelaarskantoor dat je woning verkoopt.

Het label dient dus voor de 'in verkoop name' al aanwezig te zijn zodat het kan worden meegenomen in advertenties en dergelijke. Sinds 1 januari 2022 handhaaft de overheid hier actief op en riskeer je als verkoper een boete als het energielabel ontbreekt. Als je geen advertenties gebruikt, bijvoorbeeld bij onderhandse verkoop, is het niet nodig een label te vermelden.

Je bent daarnaast als verkoper– aanvullend op de hierboven genoemde verplichtingen m.b.t. adverteren – verplicht bij transport van de woning het energielabel aan de koper te geven. Voor de aanvraag van het energielabel moet je een afspraak maken met een gecertificeerde energieadviseur. 

De makelaarscourtage

Als je besluit je huis te verkopen met behulp van een NVM-verkoopmakelaar, betaal je een courtage. Dit is een vergoeding voor de werkzaamheden die hij verricht, het loon van de makelaar. Hoeveel je hiervoor betaalt ligt niet vast, de prijs verschilt per NVM-verkoopmakelaar en hangt af van de diensten die hij levert. De vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de verkoopprijs, maar je kan ook een vaste prijs afspreken.

Stap 2: het Publiciteitsplan opstellen

Alleen een bord in de tuin is niet genoeg om een huis onder de aandacht van een grote doelgroep te brengen. Daar is meer voor nodig. Gelukkig zijn er heel wat manieren om je huis onder de aandacht te brengen bij potentiële kopers. Dit heet een publiciteitsplan en deze kan je in overleg samenstellen met de makelaar.

Funda

Met het grootste aanbod aan woningen, de meeste bezoekers én de meest verkochte woningen, is funda.nl de grootste huizensite van Nederland. Bijna 100% van alle woningzoekers begint hun zoektocht op funda.nl. Je woning op funda.nl plaatsen is daarom een aanrader.

Wanneer je huis online verschijnt op funda.nl, krijgt het enorm veel vertoningen. Daarom wil je jouw huis zo goed mogelijk presenteren. Een goede woningpresentatie bestaat uit een uitgebreide omschrijving van de woning, kenmerken van het huis, een uitgebreide fotoreportage en informatie over de locatie en de buurt. Hoe completer de woningpresentatie, hoe beter de woning scoort.

NVM-database

Wanneer je jouw huis te koop zet via een NVM-verkoopmakelaar, wordt deze opgenomen in de NVM-database. In deze database voor woonobjecten wordt het woningaanbod van alle NVM-makelaars bijgehouden. Hierdoor zijn alle NVM-makelaars direct op de hoogte dat jouw huis te koop staat en mogelijk sluit jouw woning aan bij de woonwensen van een van hun klanten.

Social media

Social media speelt een steeds grotere rol bij de verkoop van woningen. Waar makelaars voorheen etalages hadden of adverteerden in huis-aan-huis bladen, verschuift dat steeds meer naar online kanalen zoals social media. Er zijn zelfs makelaars die alleen verkopen via social media! Zie het als een online etalage, makelaars plaatsen de woning op verschillende online kanalen en platformen die vaak een groot aantal geïnteresseerden uit de regio als volgers hebben. Zo krijgt jouw woning extra (gratis) aandacht onder potentiële kopers uit de regio en daarbuiten.

NVM Open Huizen Dag

Twee keer per jaar organiseert de NVM de NVM Open Huizen Dag. Deze dag bied je de mogelijkheid om jouw huis, door middel van bezichtigingen en promotie op funda.nl, extra onder de aandacht te brengen. Omdat alle bezichtigingen op één dag plaatsvinden, voorkom je dat je meerdere keren je huis op orde moet brengen. Ook krijg je meer gevoel bij hoe jouw huis in de markt ligt.

Stap 3: je woning verkoopklaar maken

Het verkopen van een woning vraagt om een goede voorbereiding. Denk bijvoorbeeld aan een likje verf of een goede opruim- of schoonmaakbeurt. Deze tips helpen je om je woning volledig verkoopklaar te maken.

• Opruimen
  Nu je toch gaat verhuizen is dit het perfecte moment om je huis op te ruimen. Gooi spullen die weg mogen weg of breng een aantal meubels tijdelijk naar een opslag. Zo creëer je ruimte in huis en lijkt de woning groter. Vergeet ook niet de tuin: door de struiken te snoeien en het onkruid te verwijderen, ziet alles er een stuk netter en gezelliger uit.
   
• Schoonmaken
  Bezoekers houden van een schoon en fris huis. Een flinke schoonmaakbeurt voor de bezichtiging kan daarom geen kwaad. Zorg ervoor dat met name de keuken en de badkamer schoon en schimmelvrij zijn. En lucht alles lekker door om onaangename geuren te voorkomen. Zo zorg je voor de beste start van de bezichtiging. Ook zijn er speciale huisparfums op de markt om een aangename geur te verspreiden in de woning. Zo hoef je zelf geen appeltaart meer te bakken!
   
• Repareren
  Verbouwen heeft vaak geen zin meer als je je huis gaat verkopen, dit levert meestal niet het geld op dat je erin hebt gestopt. Gebreken repareren helpt wel. Afbladderende verf, losse deurklinken, schroefgaten in de muur of verouderde kit. Potentiële kopers zijn geneigd om de minpunten beter te onthouden dan pluspunten. Zo ben je ze voor.
   
• Verwijder persoonlijke spullen
  Berg persoonlijke spullen zoals foto’s en tekeningen op. Kijkers voelen zich dan eerder visite en zijn hierdoor afgeleid. Een neutrale uitstraling zorgt ervoor dat ze zichzelf al in de woning zien wonen.
   
• Bouwtekeningen
  Zijn er bepaalde aspecten aan de woning die de verkoop moeilijk maken? Je kan overwegen tekeningen te laten maken door een architect die de mogelijkheden die de woning biedt laten zien. Samen met een begroting van een aannemer, heeft de koper direct inzicht in hoe het huis er ook uit zou kunnen zien.

Stap 4: De bezichtigingen

De bezichtigingen beginnen zodra de eerste potentiële kopers een bezichtiging hebben aangevraagd. Meestal gaat dat via de NVM-verkoopmakelaar. De makelaar coördineert en begeleidt de bezichtigingen.

De NVM-verkoopmakelaar stemt in overleg met jou het tijdstip van de bezichtigingen af. Zelf hoef je daar niet bij aanwezig te zijn. Dit geeft kijkers minder het gevoel dat ze op visite zijn, waardoor ze zich beter kunnen inleven in hoe het is om in de woning te wonen. Bij een makelaar zijn kopers eerlijker en kritischer, dit geeft de makelaar de kans om in te springen op de feedback en mogelijkheden aan te dragen hoe ze zaken anders kunnen indelen of verbouwen.

De bezichtiging is een goede gelegenheid om te achterhalen waarom de kandidaat-koper geïnteresseerd is in de woning en waar aanvullende vragen liggen. Deze informatie kan belangrijk zijn voor het bepalen van de strategie in de vervolgfase en uiteraard bij latere onderhandelingen. De NVM-verkoopmakelaar brengt daarom na de bezichtiging verslag uit over de feedback.

Stap 5: De onderhandelingen

Er zijn verschillende methodes om het biedingsproces te organiseren.

Eén-op-één onderhandelingen

De onderhandelingen starten als je het eerste bod hebt ontvangen en hier een tegenbod op uitbrengt, of als je expliciet meldt dat je in onderhandeling bent. Je bent als verkoper niet verplicht een woning te verkopen aan iemand die de vraagprijs geboden heeft. Je mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.

Je kunt met meerdere personen tegelijk onderhandelen. Dus ook als je al in onderhandeling bent, mag iemand anders een bod doen. De NVM-verkoopmakelaar meldt dit dan aan alle kopende partijen.

Gesloten inschrijving

Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan je, in overleg met de makelaar, besluiten een inschrijvingsprocedure te starten. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. Als verkoper moet je wel eerst de eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken nakomen, voordat de procedure wordt veranderd.

Stap 6: Ondertekening van de koopovereenkomst

Wanneer jij en de koper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming bereikt. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst die jouw NVM-verkoopmakelaar opstelt.

Samen met de NVM-verkoopmakelaar loop je de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en - waar nodig - toelichting te geven. Zo weet je precies waar je voor tekent.

Schriftelijkheidsvereiste

De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit noemen we het 'schriftelijkheidsvereiste'. Een mondeling akkoord is niet rechtsgeldig.

Bedenktijd

De koopovereenkomst gaat naar de notaris en de koper heeft vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin hij zonder opgaaf van reden alsnog de koop kan ontbinden.

De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper is overgedragen. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen.

Stap 7: de overdracht

De ondertekende koopovereenkomst en alle relevante stukken gaan samen met een kopie van jouw identiteitsbewijs naar de notaris. Zodra de notaris de koopovereenkomst heeft ontvangen, stelt hij een datum en een tijdstip vast voor het ondertekenen van de akte van levering.

Een aantal dagen voor de levering krijg je van de notaris een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. De NVM-verkoopmakelaar helpt je hierbij. Houd er rekening mee dat de koper het recht heeft vóór de levering de woning te inspecteren om te zien of deze nog in de afgesproken staat is.

Op de dag van levering ga je met de NVM-verkoopmakelaar naar de notaris. Op het tijdstip dat is afgesproken betaalt de koper de koopsom en, als dat van toepassing is, de prijs voor de roerende zaken die je achterlaat. De notaris zorgt voor de afrekening van de zakelijke lasten zoals de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Daarnaast regelt hij de aflossing van de eventuele lopende hypotheek op het huis en de betaling van de rekening aan de NVM-verkoopmakelaar. Het saldo dat overblijft maakt de notaris over op jouw rekening. Het geld ontvang je nadat de akte is ingeschreven in het Kadaster. Dit is meestal één werkdag na levering.

Vervolgens teken je de akte van levering. Officieel ben je geen eigenaar meer van jouw huis, wanneer je de akte van levering bij de notaris hebt ondertekend en deze is ingeschreven bij het Kadaster.