Huis verkopen

Wat mag ik verwachten van mijn makelaar en wat is de rol van de makelaar?

Je kunt alles over de rol van de makelaar lezen op www.nvm.nl/wonen. In de algemene consumenten voorwaarden kun je lezen wat de rechten en plichten over en weer zijn. Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar ten aanzien van het zelfde pand. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.

Als er foto's van mijn huis zijn gemaakt voor de verkoop dan zijn die foto's toch mijn eigendom?

Dat is niet automatisch het geval. Indien jouw makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, is hier automatisch een auteursrecht op komen te rusten. Voordat je de foto’s zou kunnen gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar. Ook als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding heeft betaald voor deze foto’s.

Mogen twee medewerkers van één makelaarskantoor de begeleiding doen voor twee potentiele kopers voor dezelfde woning?

In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op.

Vorenstaande neemt niet weg dat twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad worden.

Toelichting: Het begrip 'strijdigheid van belangen', gekoppeld aan de dienst in kwestie, is hier essentieel. Als er geen strijdigheid van belangen is, mag het NVM-lid wel voor twee of meer opdrachtgevers optreden, bijv. erfgenamen die een woning willen verkopen. Niet toegestaan is de combinatie van bijvoorbeeld aankoop- met verkoopopdracht of aanhuur- met verhuuropdracht voor hetzelfde object. Evenmin mag het NVM-lid twee of meer aankoopopdrachten (of aanhuuropdrachten) voor hetzelfde pand combineren. Zodra hij immers aankoopt ten behoeve van aankoopopdrachtgever A, frustreert hij aankoopopdrachtgever B, die in hetzelfde pand interesse heeft. Gewoonlijk zijn A en B niet van zo’n situatie op de hoogte. B behoort echter tijdig over de keuze voor een ander (A) geïnformeerd te worden. Gekozen is voor de meer juridische term opdrachtgever, niet voor de meer commerciële term (potentiële) klant, omdat dit laatste onduidelijkheid kan geven. Voorbeeld: een verkopend makelaar heeft de verkoper als klant, maar ook de koper is (potentiële) klant, zeker wat de hypotheek of eigen woning van koper betreft. In zo’n situatie behoort het NVM-lid de belangen van de verkoper, zijn opdrachtgever, te behartigen.

Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat?

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken. Je bent immers zijn opdrachtgever. Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. Je betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.

Meldingsplicht vs. Onderzoeksplicht

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven. De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De  koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden op nvm.nl of verkrijgbaar via Ameo. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.