De koopakte: wat staat erin en wat zijn mijn rechten als verkoper?

Tot jij je handtekening hebt gezet, mag je je nog terugtrekken

Tijdens de onderhandelingen kom je met een koper tot een koopsom en spreek je af onder welke ontbindende voorwaarden de koop wordt gesloten. Deze afspraken leg je vast in de koopakte die jouw verkoopmakelaar opmaakt. Wat staat er verder in een koopakte en wat kun je verwachten in de periode na de onderhandelingen? Je leest het hier.

We hebben het eerder al gezegd: zolang er nog geen koopakte huis is getekend, kan zowel jij als de koper zich terugtrekken en van de (ver)koop van je woning afzien. Zonder dat je hoeft uit te leggen waarom, of de ander iets verschuldigd bent. Maar zodra jij je handtekening hebt gezet, is er voor jou geen weg terug. De koper daarentegen heeft nog iets meer mogelijkheden om van de koop af te kunnen zien.

Bedenktijd verkoper huis en koper

Zodra de koper een door beide partijen ondertekende koopakte ontvangt, heeft hij nog drie dagen bedenktijd. In deze periode mag hij kosteloos en zonder opgaaf van reden van de koop afzien. Voor jou als verkoper dus een paar spannende dagen.

Er zijn wel een paar regels verbonden aan de bedenktijd van de koper. Zo mag de laatste dag van de bedenktijd niet eindigen op een weekenddag of nationale feestdag en wordt er maar één weekenddag meegerekend. Wanneer de koper bijvoorbeeld op vrijdag de getekende akte ontvangt, dan eindigt de bedenktijd op dinsdag om 23.59 uur. Deze wettelijke bedenktijd geldt dus niet voor jou als verkoper.

De ontbindende voorwaarden in een koopakte

Voor de koper is het mogelijk om van de woning af te zien door een beroep te doen op een van de ontbindende voorwaarden. De bekendste is die voor de financiering. In de meeste koopakten is opgenomen dat een koper kosteloos van de koop af mag zien als hij vóór een in de koopakte afgesproken datum te horen heeft gekregen dat de bank hem geen hypotheek kan verstrekken. Als bewijs dient hij voor de afgesproken datum een afwijzingsbrief van de bank te kunnen overleggen.

Wanneer de koper voor de afgesproken datum nog geen uitsluitsel heeft, kan er om uitstel van de ontbindende voorwaarde gevraagd worden. Dit is meestal een week. Dat wil overigens niet zeggen dat het er per definitie slecht uitziet voor de koper. De bank heeft simpelweg onvoldoende tijd gehad om het dossier volledig te kunnen beoordelen. Het al dan niet akkoord gaan met uitstel kun je bespreken met je makelaar.

In het koopcontract kunnen ook ontbindende voorwaarden voor de verkoper staan. Een ontbindende voorwaarde voor de verkoper kan zijn dat dat de koop niet doorgaat als je voor een bepaalde datum nog geen nieuw huis hebt gekocht.

Waarborgsom huis: wat is het en hoe werkt het?

De waarborgsom is voor jou als verkoper een stuk zekerheid. De koper stort dit bedrag – in de regel 10% van de koopsom – bij de notaris. Als de verkoop van het huis doorgaat, krijg de koper de waarborgsom tijdens de overdracht weer terug.

Als verkoper mag je aanspraak maken op de waarborgsom wanneer de koper zijn afspraken uit de koopakte niet nakomt. In het ergste geval zou het kunnen betekenen dat de koop van de woning niet kan doorgaan. Dat kan gebeuren als de ontbindende voorwaarden voor de financiering zijn verlopen, er geen uitstel is gevraagd en de koper te horen heeft gekregen dat de bank geen hypotheek kan verstrekken. Zonder financiering kan hij de woning niet van je kopen. Jij als verkoper kunt nu aanspraak maken op de 10% waarborgsom. Hiervoor moet je de koper eerst nog in gebreke stellen en een termijn gunnen om alsnog zijn of haar verplichtingen na te komen.

Mocht deze situatie zich onverhoopt voordoen, kun je met je makelaar overleggen hoe dit in zijn werk gaat. In plaats van een waarborgsom kan er ook een zogeheten bankgarantie worden afgegeven. Dan stort de koper niet zelf de 10% van de koopsom, maar staat de bank garant voor dit bedrag. Voor jou als verkoper zit er geen verschil tussen een waarborgsom huis of bankgarantie.