De Rijksoverheid en de gemeente streven naar een sterk vereenvoudigde, efficiënte belastingheffing. Dit proberen ze onder meer te bereiken door normen en cijfers te gebruiken die de overheid zelf vaststelt. Een van deze ‘eigen cijfers’ is de jaarlijkse WOZ-beschikking. Deze beschikking is van invloed op uw Inkomstenbelasting (box I en box III), erfbelasting, verhuurdersheffing en de onroerende zaak belasting.
De WOZ-gegevens heeft niet alleen grote fiscale gevolgen; ook steeds meer private partijen zoals banken, verzekeringsmaatschappijen en zelfs webproviders maken er gebruik van. Zeker nu de WOZ-waarden binnenkort openbaar worden en uw ‘hebben en houden’ gemeengoed worden. Het belang van een juiste WOZ-beschikking wordt dus steeds groter.
Makelaarsgroep AMEO heeft veel ervaring met het voeren van bezwaar- en beroepsprocedures tegen onjuiste waardebepalingen bij WOZ-beschikkingen. Daarbij beoordelen we de grondslagen van de heffing en uiteraard de hoogte van de vastgestelde waarde(n) op de beschikking.
Laat AMEO uw WOZ-beschikking op juistheid controleren. Uit de dagelijkse praktijk blijkt dat het de overgrote meerderheid van onze klanten honderden euro’s oplevert. Vandaar dat wij niet schuwen om op basis van ‘no cure, no pay’ voor u aan de slag te gaan en een klinkend resultaat te halen.
- De jaarlijkse WOZ-beschikking
- Fiscale gevolgen van de WOZ-waarden
- Wat kan Makelaarsgroep AMEO voor u doen?
1. DE JAARLIJKSE WOZ-BESCHIKKING
Elk jaar ontvangt u vóór 29 februari van de gemeente een ‘gratis’ taxatie van uw woonhuis of bedrijfspand en eventueel andere onroerende zaken. U krijgt deze taxatie in de vorm van een WOZ-beschikking (waarbij WOZ staat voor ‘waardering onroerende zaken’).
De hierin genoemde waarde bepaalt de hoogte van een deel van uw belastingen. Het gaat zowel om lokale belastingen (Onroerende zaak belasting en afvalstoffenheffingen) als Rijksbelastingen (uw ‘eigen woning forfait’ en ‘erfbelasting’ en vermogensopstelling in Box 3).
AFZENDER: DE GEMEENTE
De gemeente is verantwoordelijk voor het vaststellen van de waarde. Voor woningen en reguliere bedrijfspanden gebeurt dit op basis van (minimaal) drie transacties van zo veel mogelijk vergelijkbare objecten. U ontvangt deze referentieobjecten (of u kunt deze downloaden), evenals een taxatieverslag bij de waardebeschikking en een aanslagbiljet.
Naast het vaststellen van de waarde is de gemeente ook belast met het juist vastleggen van de brongegevens van de WOZ-objecten. Met andere woorden; de juiste grootte, de juiste tuinoppervlak, juiste bestemming en kadastrale gegevens. Het gaat hier om de objectafbakening en objectgegevens. De gemeente is verplicht dit via basisregistraties uit te voeren. Maar waar komen de gegevens in deze basisregistraties (welke nog veel meer zaken dienen) nu precies vandaan?
BEZWAAR AANTEKENEN
Zoals bij meer zaken die u ‘gratis’ ontvangt is het zaak om op uw hoede te zijn. Niet ieder product wat u gratis wordt aangeboden kan de toets der kritiek doorstaan, is ons de afgelopen jaren gebleken. Er is weliswaar een instantie die verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de taxaties (de waarderingskamer), maar die kan onmogelijk alle taxaties controleren.
Elk jaar kunt u bezwaar (laten) aantekenen tegen de waardebeschikking, de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld. Makelaarsgroep AMEO kan doorgaans binnen 24 uur bepalen of dit zinvol is. In de meeste gevallen kunnen wij ook de objectafbakening en de objectgegevens beoordelen.
Het effect is duidelijk: in meer dan 95% (?) van de gevallen waarin AMEO bezwaar heeft aangetekend en ondersteund, is onze klant geheel of gedeeltelijk in het gelijk gesteld.
2. FISCALE GEVOLGEN VAN DE WOZ-WAARDEN
Op het eerste oog leidt het vaststellen van een lagere waarde van uw woonhuis voor de WOZ slechts tot een geringe restitutie van betaalde belastingen. Maar de effecten op uw eigenwoningforfait en vermogensopstelling zijn Box 3 des te interessanter. Hier kan het meer dan honderden euro’s per jaar schelen. Juist nu met de nieuwe ‘villaheffing’ is een nauwkeurige waardebepaling van groot belang.
Daarnaast is de WOZ-waarde van belang in het kader van erfbelasting (schenkingsrecht) en zijn er ook mogelijkheden voor de erven om een waarde opnieuw te laten beoordelen
Voor vastgoedbeleggers (particulieren en woningbouwverenigingen) is de verhuurdersheffing een steeds groter wordende kostenpost in de exploitatie.
Gaat het om een bedrijfspand, dan bespaart u met een lagere WOZ-waarde vooral op uw lokale lasten, omdat de tarieven in deze sector veel hoger zijn.
AMEO verwacht een nog grotere invloed in de toekomst van de WOZ-beschikking. Het wordt elk jaar belangrijker om de waarde en de basisgegevens te laten beoordelen. Al was het maar omdat de WOZ-waarde van uw woonhuis straks voor iedereen openbaar is.
3. WAT KAN MAKELAARSGROEP AMEO VOOR U DOEN?
Om te beginnen kunnen we bepalen of het zinvol is om bezwaar (laten) aantekenen tegen de WOZ-beschikking van de gemeente. Dat doen we via een quick scan, meestal binnen 24 uur. We beoordelen of de objectgegevens kloppen en of de taxatie daarvan realistisch is.
Wilt u bezwaar aantekenen, dan besluiten we in overleg wie dit bezwaar indient en hoe dit bezwaar ingediend gaat worden bij de Dienst Belastingen van de gemeente waar u woonachtig bent. Onze administratie kan in dit proces voor u de termijnen en procedures bewaken en op die manier juridische bijstand verlenen.
Verder heeft u voor een succesvol bezwaar of beroep doorgaans een taxatierapport van een deskundige nodig. Daaruit moet onomstotelijk blijken wat de juiste objectgegevens en objectafbakening zijn, en hoe hoog de exacte waarde is van uw object(en) is. Daarnaast geven wij (zo mogelijk gedocumenteerd) aan waarom de taxatie van de gemeente onjuist of onnauwkeurig, maar in ieder geval te hoog is.
Makelaarsgroep AMEO laat zich niet met een kluitje in het riet sturen. Mocht de gemeente niet overtuigd zijn van ons bezwaar, dan zullen wij (in overleg) graag voor u de procedure in beroep voeren.
WAT KOST U DAT?
Wij kunnen de gehele procedure voor u verzorgen: het bezwaar en in overleg ook het beroep of zelfs hoger beroep. Wanneer u in het gelijk gesteld wordt, moet de gemeente de kosten die u in beroep en/of bezwaar heeft gemaakt deels vergoeden. Hiervoor zijn gemaximeerde bedragen vastgesteld, de aansluiten bij de huidige jurisprudentie op dit gebied.
AMEO zal altijd de kosten die we maken in de voor u gevoerde procedure claimen bij de betreffende gemeente en veelal wordt dit gehonoreerd. Deze proceskostenvergoeding (die de laatste tijd overigens ter discussie staat) nemen wij uiteraard mee in de offerte die wij voor u vooraf opstellen. Zelfs een afspraak op basis van ‘no-cure, no-pay’ is daarbij een optie.
MOET DIT IEDER JAAR?
U heeft het recht ieder jaar de waarde op de WOZ-beschikking ter discussie te stellen bij uw gemeente. Onze ervaring is dat wanneer de objectgegevens en objectafbakening juist zijn vastgesteld en de waarde recent beoordeeld is door ene deskundige, dit substantieel meer zekerheid biedt dat ook de komende jaren de waarde van uw object juist gewaardeerd zal worden.
Mocht dit proces niet eerder gedaan zijn van uw object(en) dan zijn er zelfs mogelijkheden om de waarde zoals deze de afgelopen 5 jaar is vastgesteld ter discussie te stellen.
KIJK KRITISCH NAAR UW WOZ-WAARDE!
Hoewel de gemeente ongetwijfeld erg haar best doet om een zo correct mogelijke taxatie op te stellen van uw onroerend goed, adviseren wij u om elk jaar kritisch te kijken naar het resultaat. Wij kunnen op korte termijn een indicatie geven van de redelijkheid van de taxatie en mogelijkheden voor een succesvol bezwaar.
Wanneer u besluit uw bezwaar in te dienen (cq beroep en hoger beroep) en u krijgt (gedeeltelijk) gelijk , kunt u aanspraak maken op een tegemoetkoming in deze proceskosten.
De kosten voor een bezwaarprocedure voor 1 (eigen) woonhuis zijn vanaf 600 euro, inclusief BTW. Dit betreft een deskundige rapportage en bijstand door een juridisch gemachtigde. Neem contact op voor meer informatie of een offerte op maat.
