Erfpacht en Amsterdam zijn als Ajax en Johan Cruijff; ze horen bij elkaar, maar de combinatie leidt vaak tot teleurstellingen.
Als één van de weinige steden in Nederland heeft Amsterdam nog altijd een actief erfpachtbeleid. Dat beleid is door de jaren heen aangepast, vaak onder invloed van maatschappelijke veranderingen. Daardoor is een onoverzichtelijke lappendeken aan regelingen en bepalingen ontstaan.
Binnenkort zijn er waarschijnlijk meer dan 10 soorten algemene bepalingen van toepassing op bestaande erfpachtcontracten in Amsterdam. Erfpachtbepalingen met allemaal een andere regelgeving, invloed en mogelijkheden.
Hoe ingewikkeld ook, erfpacht is vaak medebepalend voor de waarde van vastgoed. Het is dus een belangrijk extra element dat aandacht verdient bij aankoop én verkoop, vooral bij bedrijfsmatig vastgoed. Helder inzicht in het erfpachtcontract bepaalt of u als ondernemer of als burger de juiste keuze maakt. Daarom is professionele begeleiding geen overbodige luxe: als u precies weet wat u aanschaft, komt u later bij de verkoop niet voor verrassingen te staan.
Laat AMEO daarbij uw partner zijn. Wij kunnen u op basis van een ‘quick scan’ op korte termijn advies geven, of in meer complexe gevallen een diepgravend onderzoek starten. Verder zijn een paar concrete situaties waarin wij u bij uitstek kunnen helpen bij het optimaliseren van een aangeboden en nog lopende erfpachtcontract.
In de meeste gevallen besparen wij onze klanten veel geld. Daarom zijn wij niet bang om met een resultaatafhankelijke beloning te werken: no cure, no pay.
1. ERFPACHT IN AMSTERDAM
Erfpacht komt veel voor in Amsterdam. De gemeente bezit ongeveer 80% van de grond in Amsterdam en geeft het grootste deel daarvan in erfpacht uit. Daarbij blijft de gemeente eigenaar van de grond.
Erfpacht dateert van het eind van de 19e eeuw. Destijds waren er nog geen bestemmingsplannen en toch wilde de gemeente de grond bestemmen voor bepaalde doeleinden. Daarnaast vond de gemeente dat de grond van iedereen is en niet is voorbehouden aan een enkel individu. Vandaar dat Amsterdam in 1896 het erfpachtstelsel invoerde.
Anno 21ste eeuw voert de gemeente de volgende redenen aan:
- de waardevermeerdering van de grond komt ten goede aan de hele gemeenschap
- de gemeente houdt meer invloed op het gebruik van de grond
- erfpacht is een hulpmiddel om een maatschappelijk ongewenste ontwikkeling als speculatie tegen te gaan
Aan dat lijstje redenen mogen we rustig toevoegen dat erfpacht tegenwoordig een belangrijke inkomstenbron voor de gemeente is. Amsterdam verdient er jaarlijks zo’n 88 miljoen euro aan. En aangezien de gemeente op dit gebied vrijwel de enige speler is, bepaalt zij vooral de bepalingen die van toepassing zijn op (een voortdurend recht van) erfpacht.
Toch biedt de wet expliciet de mogelijkheid dat u zich als erfpachter laat bijstaan door een deskundige. Zo kunt erop (laten) toezien dat overheid zich aan haar eigen regels houdt. Uit de jarenlange ervaring van AMEO blijkt dat de gemeente ook open staat voor de visie van een deskundige op het gebied van erfpacht.
2. WELKE ERFPACHTBEPALINGEN ZIJN ER ZOAL?
De regelgeving rond erfpacht is door de jaren heen een ondoorzichtig woud geworden. Om te beginnen zijn er in Amsterdam verschillende ‘algemene bepalingen’ van toepassing.
De meest voorkomende zijn:
1937 : AB voor voortdurende erfpacht 1937 (PDF, 556 kB)
1937 (industriële doeleinden) : AB voor tijdelijke erfpacht voor industrieele doeleinden 1937 (PDF, 554 kB)
1955 : AB voor voortdurende erfpacht 1955 (PDF, 555 kB)
1966 : Algemene Bepalingen 1966 (PDF, 559 kB)
1994 : Algemene Bepalingen 1994 (PDF, 573 kB)
2000 : Algemene Bepalingen 2000 (PDF, 579 kB)
Op uw erfpachtcontract kunnen dus verschillende algemene bepalingen van toepassing zijn. Daarnaast bevat elk erfpachtcontract bijzondere, specifieke afspraken tussen u en de gemeente Amsterdam. Denk hierbij aan zaken als de bestemming van het terrein, het bouwvolume en de betalingen.
In de loop van 2016 voert Amsterdam mogelijk de grootste erfpachtverandering door sinds het ontstaan in 1896: de invoering van eeuwigdurende erfpacht. Bij de voorbereiding hiervan heeft Rob van Trappen zijn deskundigheid kunnen inbrengen doordat hij lid was van de (voorbereidende) grondprijscommissie.
3. WAT KAN MAKELAARSGROEP AMEO VOOR U DOEN?
1. CANONHERZIENING
Wij kunnen u en uw mede-erfpachters van dienst zijn aan het einde van een canon termijn bij de herziening van de canon. Na afloop van een periode van 50 of 75 jaar heeft de gemeente Amsterdam het recht om op basis van een nieuwe grondwaarde een nieuw canonvoorstel te doen voor de nieuwe termijn van 50 jaar. Indien u het aanbod van de gemeente niet accepteert, heeft u het recht om bouwblokgewijs, dus samen met uw buren, de grondwaarde bindend te laten vaststellen.
U benoemt daarvoor een deskundige. Denkt u daarbij zeker aan makelaarsgroep AMEO. Rob van Trappen is de medebedenker en –ontwikkelaar van de momenteel gebruikte (en dus geaccordeerde) taxatiemethode. Hij is dus bij uitstek deskundig op dit gebied. Samen met een door de gemeente aan te wijzen deskundige en een gemeenschappelijke te benoemen derde deskundige kan hij de grondwaarde voor u en uw buren taxeren. Op die manier komt u er gegarandeerd (veel) voordeliger uit.
2. UITGIFTE VAN PERCELEN
De gemeente Amsterdam geeft nog steeds voortdurend percelen grond in erfpacht uit, zowel aan bedrijven als particulieren. Daarbij maakt de gemeente gebruik van een ‘geheimzinnig boek’ waarin de grondwaarden staan. Amsterdammers hebben geen mogelijkheid om dit boek met grondprijzen in te zien of te beoordelen. Toch zijn de prijzen uit dit boek leidend voor de aanbieding die het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) u doet.
De wet schrijft voor dat de gemeente bij deze aanbieding marktconform en volgens de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te werk moet gaan. AMEO kan voor u bepalen of de gemeente Amsterdam zich hieraan houdt. Elk jaar wordt dankzij onze bemoeienis de grondwaarde van enkele percelen (en dus de te betalen canons) substantieel verlaagd.
3. WIJZIGING VAN HET BESTEMMINGSPLAN
De bestemming van de grond wil nog wel eens wijzigen: een berging wordt woonruimte, een winkel verandert in een woonhuis, een kantoor wordt een hotel. Veelal grijpt het Ontwikkelingsbedrijf deze functiewijziging aan om de canon te wijzigen in verband met een ‘hoger economisch nut’. Ook hier speelt het ‘geheimzinnige boek’ vaak weer een belangrijke rol.
Laat u ook in dit geval adviseren door Makelaarsgroep AMEO. Wij kunnen voor u beoordelen of de aanbieding die het Ontwikkelingsbedrijf u doet marktconform is en volgens de regels, instructies en gedragslijn. Veel van onze cliënten hebben wij al behoed voor forse uitgaven, die bovendien jaarlijks terugkomen.
4. PARTICULIERE ERFPACHT
Niet alleen de gemeente Amsterdam geeft grond in erfpacht uit, maar ook particulieren doen dit. Hierbij kunt u als erfpachter op termijn of bij verkoop, met vervelende bepalingen geconfronteerd worden. Wij adviseren u graag en bemiddelen zo nodig voor u bij de waardebepaling, de voorwaarden en de canonbedragen.
Wij nodigen u en uw buren graag uit voor een vrijblijvende lezing over de waarderingsmethode, de procedure en de mogelijke besparing die wij voor u kunnen realiseren op basis van de voorgestelde erfpachtregeling. Makelaarsgroep AMEO geeft u graag vaste grond onder de voeten!
